本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

內地與香港樓市持續處于下行期，以地產開發為主要業務的香港四大家族也面臨一定的債務壓力。

近期，香港四大家族的長實集團（1113.HK）、新世界發展（0017.HK）、恒基地產（0012.HK）先后公布融資計劃，合計獲得流動性約 1352 億港元。7 月 8 日，恒基地產公告稱擬發行 80 億港元可換股債券。6 月 30 日，新世界發展宣布獲銀行 882 億港元再融資支持。6 月 20 日，長實集團向香港交易所申請 50 億美元（折合約 392 億港元）歐洲中期票據計劃上市。7 月 10 日，長實集團宣布，發行 4 批總值超過 20 億港元的中期票據，為上述總值 50 億美元的歐元中期票據發行計劃的一部分。

老牌港企近期大幅舉債，背后不乏對即將到期債務的應對考量。

截至 2024 年末，恒基地產債務總額合計 859.08 億港元，其中一年內到期的銀行及其他借款約 175.86 億港元，在手現金約 179.19 億港元。在債券發行公告中，恒基地產稱，所得款項用作一般公司用途或再融資。

相比之下，鄭氏家族旗下新世界發展的債務壓力更為突出，截至 2024 年末，其一年內到期債務約 322.09 億港元。長實集團與新鴻基地產（0016.HK）稍顯從容。長實集團截至 2024 年末的負債凈額與總資本凈額比率約 4.0%，此次融資 50 億美元，將用于一般公司用途。新鴻基地產年內暫無融資動作。

過去近半個世紀，憑借地產逐漸發家的香港四大家族，構建了橫跨公用事業、零售、能源等多元化產業的商業巨輪。如今，長實集團等港資房企集中加杠桿，一方面彰顯資本市場對其發展前景的信任，另一方面也折射出在行業下行周期中，即使是以穩健著稱的港資房企，也難以獨善其身。

住宅業務波動，中環新海濱項目簽下大租戶

2021 年 11 月，香港拍出了有史以來最貴的地塊。據香港發展局公布，恒基地產旗下子公司投得香港中環新海濱 3 號用地，批租期 50 年；中標價 508 億港元，成為香港歷來總價最貴地塊。在此之前，香港最貴的土地紀錄由新鴻基地產保持，其在 2019 年 11 月，以 422.3 億港元競得奧斯汀路西九龍高速鐵路終點站上的商業用地。

彼時，恒基地產聯席主席李家誠表示，將投資 630 億港元將此項目打造成為香港最具標志性的世界級地標建筑。根據規劃，中環新海濱 3 號項目將分兩期落成，分別預計于 2027 年和 2032 年完成。

近兩年，香港樓市面臨下行趨勢，開發商去庫存壓力短期難以緩解，以中環為核心的商業辦公租賃市場成為企業的發展機遇。此前，恒基地產聯席主席李家杰在接受媒體采訪時也曾表示，恒基地產的商業模式，由以往長期集中開發項目，重心改為商業項目。

財報顯示，2021 年 -2023 年，恒基地產物業發展的稅前盈利貢獻連續三年下滑，直到 2024 年增速才回正；同期，物業租賃的收入則相對保持平穩。

今年 6 月，美國量化交易與投資管理公司 Jane Street 與恒基地產簽訂租約，租用中環新海濱旗艦項目第一期六層樓面，面積約 22.3 萬平方呎，占項目第一期辦公室大樓及附屬樓面面積逾 70%，租賃年期為 5 年，每月租金約 3061 萬港元。

相較于住宅開發的高周轉模式，商業地產的投資回報周期更為漫長，導致資金長期沉淀，恒基地產亦面臨補充流動性的需求。

7 月 8 日，恒基地產宣布，旗下間接全資附屬公司擬發行總額 80 億港元、0.5% 利率的有擔保可換股債券，到期日為 2030 年 7 月 16 日，債券持有人有權于轉換期的任何時間將其債券轉換為換股股份，換股價為 36 港元 / 股，較 7 月 8 日的收市價溢價 26.98%，可轉換為約 2.22 億股換股股份。

根據公告，經辦人匯豐銀行擬向至少 6 名專業機構投資者發售債券，利率 0.5%，遠低于一般商業貸款，反映資本市場對恒基地產的信用支持。

恒基地產表示，" 債券的發行將使本公司能夠以具吸引力的條款融資，及擴大本集團的資金來源，從而支持本集團持續的業務發展。" 發行債券的所得款項凈額約 79.20 億港元，公司擬將所得款項凈額用作為一般公司用途或再融資。

一名業內人士向時代財經表示，" 一般公司用途 " 是一個相對寬泛的說法，常見用途包括營運資金、償還現有債務、投資活動等，但 " 再融資 " 與 " 一般公司用途 " 并列出現時，通常表明大部分資金可能將用于償還舊債或優化債務結構，屬于 " 借新還舊 " 的財務操作。

時代財經向恒基地產致函了解資金具體用途，相關人士回復稱關于此次發行可換股債券暫時沒有更多信息可以披露，一切以公告為準。

除最新的 80 億港元可換股債券外，今年 4 月，恒基地產還與星展銀行簽訂總值 50 億港元的雙邊多期可持續發展掛鉤貸款及社會責任貸款，包括一筆 4 年期的 20 億港元可持續發展掛鉤貸款、一筆 5 年期的 29 億港元可持續發展掛鉤貸款以及一筆 1 億港元的社會責任貸款。

整體而言，恒基地產財務狀況相對穩健，但短期內也面臨一定壓力。

截至 2024 年末，恒基地產債務總額達 859.08 億港元，借貸比率為 21.1%。這一比率雖略高于新鴻基地產和長實集團，但遠低于行業 40%-60% 的平均水平。

從短期償債能力來看，恒基地產一年內到期的銀行及其他借款約 175.86 億港元，同期持有的現金及銀行結余為 179.19 億港元，尚可覆蓋短期債務。

地產豪門光環褪去

在行業深度調整背景下，曾支撐老牌港資房企發展的囤地模式日漸失效，四大家族的光環亦逐漸褪去。

根據 Wind 統計數據，2024 年，長實集團、新鴻基地產、恒基地產、新世界發展累計實現營業收入 1749.05 億港元，同比下滑 18.58%；凈利潤 193.16 億港元，同比下滑 62.62%，主要系新世界發展出現 196.83 億港元的巨額虧損。

香港房地產市場表現疲軟，各大家族體感雖存在一定溫差，無不選擇打折賣房回籠現金。

穩健如長實，亦難免受到波及。2024 年，長實集團實現營業收入 455.29 億港元，同比下滑 3.63%；凈利潤 136.57 億港元，同比下滑 21.24%。

期內，長實集團在香港累計實現物業銷售收入 57.18 億港元，同比微降 2.09%，收益 16.09 億港元，同比下滑 22.90%。其中，港島南岸黃竹坑 Blue Coast 多次低價入市，首批入市房源折實平均呎價 21968 港元，低于成本價 2.8 萬港元；在內地，長實集團在北京的豪宅項目御翠園也同樣推出打折房源。

對于開發業務的困境，長實集團主席李澤鉅曾表示，開發收益的下降對任何人來說都不奇怪，" 我們很高興能夠在不確定時期保持非常強勁的資產負債表。"

新鴻基地產出現增收不增利的情況。截至 2024 年 12 月末的 6 個月，新鴻基地產實現營收 399.33 億港元，同比增長 44.99%；凈利潤 75.23 億港元，同比下降 17.74%。按所占權益計算，新鴻基地產報告期內在香港錄得合約銷售額 248 億港元，同比增長 158.33%，主要來自啟德天璽天第 1 期、北角海璇第 2B 期等。

新鴻基地產旗下多個樓盤亦采取隨行就市策略，其中，啟德天璽天去年 10 月以低于周邊新盤 20% 的價格入市，一日售出逾 200 套房。

恒基地產在港開發業務出現較下滑。2024 年，恒基地產本港物業發展應占營業額較上年下降 16% 至 123.23 億港元。

期內，長沙灣 Belgravia Place 第 1 期推出 138 套房，折后總價低至 323.1 萬港元，超額認購逾 30 倍，開售 4 小時即售罄，成為香港 " 撤辣 " 后的首個日光盤。

新世界發展是四大家族中處境最為艱難的，近 20 個財年首次出現虧損。

2024 財年（2023 年 7 月 1 日 -2024 年 6 月 30 日），新世界發展股東應占虧損約 196.83 億港元。另據 2025 財年中報（截至 2024 年 12 月 31 日），新世界發展再次虧損 66.33 億港元。

" 新世界發展的最大挑戰，是前期斥巨資投入的投資物業所形成的債務壓力。" 克而瑞研究中心指出，新世界發展仍有多種應對舉措，一是非核心資產的出售，近日有消息稱新世界發展有意以 28.5 億元出售上海 K11 寫字樓物業；二是更多核心資產的抵押貸款，拉長整體債務期限，替換高息債務。

今年 3 月，恒基地產創始人李兆基離世。至此，香港四大家族創始人僅長實集團李嘉誠仍健在。

雨打風吹去，依靠地產紅利崛起的創一代逐漸退場。行業進入深水區，破解周期難題，成為新一代家族接班人的必修課。維港灣畔的傳奇故事仍在潮聲中緩緩鋪展。